房产思维VS文旅思维?特色小镇的前景在何方?
发布时间:2019-11-13浏览量:134

2019年8月份,一则关于云南玉溪澄江广龙旅游小镇,因“房地产建筑密度过高”等问题遭黄牌警告,财政补贴的 1.5 亿元资金也被收回的新闻持续引爆。作为“云南省示范特色小镇”、国家级一流特色小镇创建名单“,何以因为用地、规划被警告、通报。其背后更让人深思。

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众所周知,特色小镇 2016 年迅速火热后,地产化趋势便愈加明显。在众多投资实体中房企占比最高。在中国房企界提起特色小镇,几乎都会想到宋卫平。作为绿城集团创始人,现在是蓝城集团董事长的他,曾在 2016 年放出豪言:“要在 10 年内造 100 个小镇,实现一万亿的销售额。”此举,被外界称之为“百镇计划”。把城镇化与旅游结合,打造特色旅游小镇,这是投资商们想到的最美小镇建设目标。打造多样的特色小镇,蓝城集团并非独家。目前各省份公布特色小镇创建计划中,有旅行社、影视公司、农业公司等,其中房地产企业参与程度最深。如,“华夏幸福”的产业小镇、“华侨城”文旅产业小镇、“融创”的冰雪小镇等。

另外,很多大型上市集团公司也在推进新型城镇化、建设特色小镇。他们热衷参与特色小镇发展有两个原因。首先是近年来房地产市场的毛利率和净利润降低,很多房企都在寻找转型机会。特色小镇则有着国家及各地方政府推出的土地及金融优惠政策。其次,特色小镇的建设本身有房地产开发的需求。行业内部资料显示,房企参与特色小镇主要有 5 个层面商业模式。分别为土地一级开发、二级房地产开发、产业项目开发、产业链整合开发、城市建设开发。难以否认的是,小镇“地产化”趋向愈发严重,甚至出现“假小镇真地产”乱象。在这个过程中,部分房企借助建设特色小镇向政府低价拿地,并领着财政资金支持,然后以特色小镇名义搞房地产建设,导致其背离初心。

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图为智汇文旅策划服务的东江游艇小镇项目

扎根文旅二十余年,文旅全程资深专家,广州智汇咨询服务机构董事长林文忠先生认为:本质上,搞房地产和搞旅游完全是两种不同的思维,地产楼盘,以最快实现良好的现金周转为目的,甚至在国内诸多城市,只要拿到预售证即可销售产权。而搞文旅,更像是“小火慢炖,做精品“。全程下来,前期的策划、规划、中间的工程建设、乃至后续的运营管理都息息相关,靠着半成品、假营销、空运营无法忽悠市场。地产的理性思维让开发商对于投资”津津计较“,但文旅思维需求的空间弹性、创意策划愈发感性,对于投资打造,更精于统筹和利用。智汇文旅服务的河源东江游艇小镇为例,在前期策划定位上,发展模式采取"1+N"的开发模式,其中:“1”为核心一游艇;“N”为配套发展的多业态产品。聚焦珠三角广大客流市场,多维度创意策划特色民宿区、水上运动区、特色商业区等核心功能,真正实现了文旅产业与小镇的融合,合理地建设配套商业住宅设施,有效激发了社会资本的活力。

“两年酝酿、三年呈现”伴随着国内首批特色小镇的纷纷落地,潮水退去,谁在裸泳,已然呈现。但中国城镇化发展依然拥有数十年的红利期,如何跳出房地产思维打造运营型特色小镇,则更加考究专业的服务水平和运营实力了。

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